表面利回りの合理的練習方法

どのように練習をしたら合理的に表面利回りを算出できるのか。

今回はそんなお薦めの練習方法を解説します。

 

その方法とは

ヤフーJAPANを活用することです。

yahooサイトのトップページ左のカテゴリー欄にある「不動産」をクリックしてみてください。

 

 

そして「買う」というところにある「中古マンション」を開きます。

 

 

そうすると全国47都道府県が選択できるようになります。

 

 

こちらであなたがチェックしたい都道府県を選択します。
もちろん、土地勘がある地域のほうが有効であることは言うまでもありませんよね。

つまり、あなたが今住んでいる地域近辺を選ぶことです。

 

たとえば、私の場合は東京都の東村山市に住んでいるので「東京」をクリックし、「東村山市」にチェックマークを入れ「チェックした地域から検索する」をクリックします。

 

すると、物件が表示されます。これを並び替えます。
「並び替え」から「価格の安い順」を選択してください。

 

ここで価格の安い順に物件が表示さるので、そこですぐに表面利回りの計算を始めます。

1日の利回り計算の練習は3件程度です。これを毎日ひたすら実践します。

次に、すべての物件の表面利回りを計算したら隣接する地域に移動して計算してください。
例に挙げた「東村山市」であれば「小平市」「東久留米市」「東大和市」などです。
物件が多い地域や少ない地域もありますが力を付けるためにすべてを計算練習します。

 

この目的とするところは、隣接する地域を次々と計算練習することにより、強力な相場観を養うところに主眼があります。

 

つまり、相場感を身に付ければ、その地域の利回りがどれほどなのかが分かるようになります。
従って、業者からカモにされることがまず無くなります。

たとえ都合の良いセールスを受けたとしても、相場が分かっているので業者と張り合うことができ、さらに価格交渉もスムーズになることでしょう。

もちろん優良な不動産業者は多数存在しますが、自分で相場観を付けておくことは決して無駄なことではありませんのでこの先しっかりと練習をしていきましょう。

 

アパート一棟の購入を検討する場合

 

 

今まで区分所有についての説明でしたが、あなたがアパート一棟の購入を検討しているのであれば、「健美家」(けんびや)若しくは「楽待」(らくまち)がお薦めです。

 

 

「健美家」
https://www.kenbiya.com/

 

「楽待」
https://www.rakumachi.jp/

 

ただし、こちらのサイトでは表面利回りを計算するまでもなく、最初から利回りが載っています。
ここが便利でも有り短所でもあります。

 

やはり便利ではあるものの、区分所有で家賃を調べて計算する力を付けることが重要です。なぜなら、計算力が付けばそのままアパート一棟の計算に応用することができるからです。

 

たとえば、1ルームの部屋つまりマンション1部屋でも、12世帯アパートに置き換えて12倍にすれば同じ計算結果になります。ここから基礎力を身に付けるには区分マンションが最適だといえるでしょう。

 

ただ、1棟にこだわって少しでも楽に探したいのであれば「健美家」「楽待」を活用するのも大いに有りです。

 

こちらの判断はあなたにお任せします。

 

ところで、物件を探すのなら土地勘のある地域がお薦めと紹介しましたが、周りの物件が高級すぎて(利回りが低すぎる)、とても買う気になれないといった場合の対処方法をどうするかという問題が生じます。

 

この点については、ある程度計算に慣れてきたら、利回りを上げるため地域をずらして行くことをお薦めします。もちろん物件も安くなります。

 

たとえば、鉄道の沿線上でずらしていきます。西武新宿線の東村山であれば隣駅の久米川、小平、花小金井、田無・・、反対方向の埼玉県であれば所沢、西所沢、小手指といった具合です。

 

 

同じ、路線上の場合は土地勘の延長といった応用が効きます。
その土地勘を利用し、地域の拡大を目指すところにに活路を見いだすことができます。

 

もちろん、その逆パターンも考えられます。
地元があまりにも田舎すぎて投資物件がほとんどないという場合です。
この場合は、沿線上で逆に都心に向かってずらして行くことも一つの方法です。
このようにある程度の土地勘を付けながら、表面利回りの感覚を養っていってください。

 

投資業界で著名な人物が次のように述べています。

「不動産投資を始めるなら、最低100物件の相場状況を把握していること。そうでなければ使用できないし何の役にも立たない。練習をやってこそ不動産業者と同じ舞台に立てる、つまり交渉ができる」と。

 

今までしつこいほど述べてきましたが、1日、3物件の表面利回り計算は絶対にやり続けてください。

 

例として、サイトのトップページを「不動産アーカイブ」「健美家」「楽待」のいずれかに設定するなどして、強制的に練習するように習慣化すると良いかもしれませんね。

 

次回からは「実質利回り」について解説していきます。

 

 

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