表面利回りの練習問題4

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川越浅間台マンション4階部分(現況空室)
川越駅徒歩12分
専有面積70.65u
物件価格730万円
〜以下略〜

 

〇〇/730万円×100=〇〇%

この物件の家賃収入は?

広告を見ると空室なので家賃は定かではありません。

 

このような家賃が不明な空室物件は世の中に沢山存在します。

問題は、ここで計算が止まり、表面利回りの計算ができなくなってしまってはいけないということです。

 

じゃあ、どうするのか?

 

あなたは自力で家賃を調べ、利回りを算出する方法を得る必要があります。

 

それを今から説明しますね。

 

あなたが初心者であればまずこの方法を覚えてください。

 

インターネット(PCサイト)で検索をする

 

不動産アーカイブというサイトがあります。
大変便利な情報サイトなのに一切無料で利用できます。
(注)2022.6.20現在のサイト状況

 

https://www.homes.co.jp/archive/

 

何が便利かというと、データベースとしてその物件の家賃がいくら取れるかというヒントの履歴が残っていることです。

 

 

では、さっそく調べてみましょう。

 

 

検索ボックス(キーワードで絞り込む)に「川越浅間台マンション」と入力してみてください。

 

物件が検索できたら1坪あたりの賃料をチェックしてみましょう。

 

下へスクロールすると「賃貸掲載履歴」があります。
2020年12月〜2021年1月に専有面積70.65uが見つかりました。

 

ただし、サイト更新により現在は1坪あたりの賃貸価格は表示されていないようですね。この点については後ほど説明します。

 

この場合は、1ヶ月分の賃料が掲載されているので今までのように算出してください。

 

(過去の家賃なのであくまでもこれぐらいで賃貸できるだろうという認識で)

 

☆計算方法のおさらい
月額賃料85.000円×12ヶ月=102万円を730万円で除してから100を乗じます。その結果13.97%の表面利回りが算出されました。

 

102万円/730万円×100=13.97%

 

☆空室で家賃が表示されていない場合の対処方法(家賃が表示されていれば無視)
サイト内で当不動産の1坪あたりの賃料が3.971円と表示されている場合。その家賃算出方法について説明します。

 

この70.65uを1坪3.3u(厳密に言うと3.3124u)で除します。
するとこの部屋は21.40uの専有面積があることが分かります。

 

3.971円×21.40坪=84.979円→切り上げ85.000円が家賃となります。

 

このように、賃料が分からない場合で、サイト内に1坪あたりの賃料単価が表示されている場合は、空室物件でも自身で表面利回りがはじき出せるのでしっかりと練習をしてみてください。

 

あとはあなた自身で何パーセント以上が合格ラインか決めます。

たとえば10%は最低欲しい、或いは15パーセントは必須だなというように基準点を決めてください。

 

計算した結果、合格ラインを下回った場合はすぐに中止にすることが大切です。なぜなら、時間の無駄を排除するため次の物件を精査したほうのがより効率的だからです。

 

次回は合格ラインの決め方について迫っていきます。