表面利回りの練習問題2

広告例その2

 

【国分寺】収益マンション

 

★表面利回り7.24%物件!!

 

価格 1億1.000万円
駅前高層1Rマンション
◆国分寺市東元町3丁目○○
駅から徒歩8分
敷地面積152.14u
建築面積222.03u
12戸
以下〜略〜
○○○
○○○

 

この広告では表面利回りが7.24%と広告に書いてあります。

 

なので
○○○.○万円/ 11000万円×100= 7.24 %となります。

 

 

ここで分からないのは分子である家賃収入です。

 

 

では、これをどのように計算するのでしょうか。
式は簡単です。

 

 

11000万円×7.24%=が家賃収入となります。

 

 

では、電卓を叩いてみてください。

 

・・・

 

答えは
7,964,000円(796.4万円)となります。

 

 

ところで、どうしてこのような計算をするのか気になりませんか?

 

結局のところ、このような方法を用いることによって家賃が妥当か否かが分かるようになるんです。たとえば、今回例に挙げたマンションは12世帯です。

 

ということは、796.4万円を12で除する(÷)と、1世帯あたりの家賃が算出されることになります。つまり66.36万円(663.600円)が1世帯あたりの年間家賃収入となります。

 

1年間に663.600円の家賃収入があるということは、12ヶ月で除すと1ヶ月あたりの家賃収入が55.000円(小数点以下切捨て)となります。
次に、この55.000円の家賃が本当に妥当であるのかを見極める必要があります。

 

そこで、部屋の間取りなどをチェックしてみます。
ここには1ルームと記してあります。
もちろん、1ルームといっても広さは色々です。

 

さっそく面積を見てみましょう。

 

建物の面積は222.03uと記載されていますね。
これを12で除します。

 

222.03u÷12=○○u

 

上記の式で、凡そですが一部屋あたりの面積を算出することができます。

 

答えは、一部屋あたり18.5uとなります。

 

ただ実際には、無駄な面積(壁や柱の厚み)も含むので18.5uよりも少なくなります。ここでは、凡そですが18.5uに近い面積があるということが分かりました。

 

さて、国分寺市の駅前マンション1ルームで家賃55.000円は安いですか?高いですか? あなたはここを見極めなくてはなりません。

 

 

今まで説明してきたことが理解できれば、表面利回り7.24%を安易に信用してはいけないことが分かると思います。なぜなら、その家賃は嘘かも知れないからです。
とにかく、購入する前提として、しっかりと調べた上でこのパーセントを把握する必要があります。

 

今のところは計算が確実にできるようにしておいてください。

 

次回も表面利回りの練習問題3で理解を深めます。