事例研究

※価格交渉をして1380万円の物件1000万円で購入した実例です。

 


○○座間ハイツ3号棟
物件番号3183312価格1,380万円1.000万円
所在地 座間市入谷東3丁目
月額賃料125.000円
表面利回り10.8%15%
アクセス
小田急小田原線 『座間駅』 まで徒歩10分
JR相模線 『入谷駅』 まで徒歩26分
小田急小田原線 『相武台前駅』 まで徒歩29分
所在階5階 / 17階間取り3DK
築年月1979年03月部屋向き南西
専有面積59.20m2現況空
その他面積南西向きバルコニー:7.06m2
駐車場空無駐車場料金無料
建物構造SRC総戸数313

 

ところで、1000万円で購入したこの物件、気になる表面利回りは何パーセントになると思いますか?

 

年間の家賃収入は150万円です。

 

答えは
これを1000万円で除する(割る)と、表面利回りは15%になります。

 

神奈川県座間市で座間駅から徒歩10分の物件ですが、あなただったら購入しますか?

新宿から座間駅まで小田急線で約50分、充分な通勤圏で、しかも表面利回り15%です。

 

どうでしょうか?

 

因みに、私だったら即購入します。

 

 

オーナーチェンジですぐに家賃収入が発生するとなるとかなり魅力的だからです。

 

ここで最終的なキャッシュフローがどうなるか気になるところですね。

 

例えばこんな感じになると推定できます。

 

○○座間ハイツ3号棟を購入した場合の計算例です。

順番に見ていきます。

 

まず、家賃収入が125.000円入ってきます。
そして、上記で計算したとおり表面利回りは15%になります。

 

次に、3つの経費を引きます。

 

(1)管理費と修繕積立金が25.660円

 

(2)6.250円は委託管理費(125.000円の5%)

 

(3)6.666円(月額)は固定資産税・都市計画税です。
※12か月分まとめて請求されます(年額で約80.000円)

 

上記3つを最初の家賃収入125.000円から引いた結果、家賃収入が86.424円に減少

 

これで再度計算しなおすと、実質利回が9.4%に縮小してしまいました。
実質利回りはかなり減少しましたがそれほど悪くはないと思います。