減価償却費について(1)

不動産投資をすると「減価償却」という言葉に遭遇します。

 

例えば、不動産を購入した場合、理屈上、土地と建物は別々に購入したと考えられます。
※土地と建物とは別個の不動産として扱われています。

 

それが、マンションでもアパートでも同じです。

 

減価償却とは

減価償却とは、資産は時間が経つにつれてその価値が減っていくという考え方です。

例えば、新宿歌舞伎町に100億円のビルを買ったと仮定します。

 

建物価値は50億円で土地価値は50億円とします。

 

しかし、将来、ビル建物自体は長期間使っていたため価値が減り、50年後には資産としての価値が殆どなくなります。
或いは、最悪、建物自体が無くなっているかも知れません。

 

※土地は価格上昇の可能性が大いにあり

 

つまり、建物相当額の資産を理屈上失ったことになります。

 

この点、毎年いくら損したと考えられるでしょうか?

 

50億円/50年=1億円となり、理屈上、毎年少しずつ老朽化して価値がなくなり、50年を掛けて50億円を失ったと考えることができます。

 

(イメージしやすく言うと)
    ↓
そこで税務署員はこう言います。

 

 

せっかく新宿歌舞伎町に100億円のビルを取得したのに、今年は1億円の損失を出してしまったのですか?


 

 

それならその分を経費として計上していいですよ


 

と引かせてもらえるのが「原価償却費」なんです。

 

これは、ローンの金利と同じように、税金を払う手前で原価償却費を引くことが許されているということです。

 

1億円の経費として認めてもらえたことで、収入が減った分、所得税、住民税が安くなります。

 

で、その安くなった所得税、住民税の確定申告を終えたとします。

 

そこであることに気づきます。

 

「この1億円は誰に渡したんだっけ?」と。

 

 

答えは、誰にも渡していません。

 

にも関わらず、1億円を経費として計上しています。
なので、税金が終わった後で、再び減価償却費を元に戻します。

 

一旦、引いて税金を計算するものの、税金が終わった後に再び元に戻す。これが減価償却費の計算です。

 

ただ、次のように疑問に思うかも知れません。

 

どうせ元に戻すのなら最初から引き算する必要はないのでは、と。

 

しかし、これにはちゃんとした意味があります。

 

それは所得税も住民税もパーセントだからです。
例えば20%とか30%の税率ですが、引き算をして、税率を計算して、また元に戻したほうのが節税効果を発揮できているはずなんです。

 

キュッシュフロー(現金の流れ)を知るために以下の式を覚えてください。

 

実質家賃収入から金利と減価償却費を引き、所得税と住民税を払い終わってから減価償却費を元に戻して、元本を支払う。

 

この流れをしっかりと覚えることが重要です。理解しておくと、あることが分かるようになります。

 

この点については次回解説します。

 

 



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