ROIの具体的な計算方法

画像を使ってROIの考え方や計算方法を解説していきます。

 

 

例えば、価格1000万円の物件を購入したと仮定します。
物件の表面利回りは10%だとします。
これを前回まで説明したきた内容で考えると表面利回10%で合格水準に達しています。

 

次に、この物件に対してどのような買い方にするかが問題となります。

 

ケース(1)
例えば、Aさんが価格1000万円の物件を買うために、頭金として100万円を自己資金として支出しました。
残りの900万円はローンを組んで購入検討をしています。

 

以上の買い方をしたと仮定します。

 

900万円の借入れ(融資)をしたということは当然に返済が必要になってきます。
1000万円で利回りが10%ということは表面上の家賃収入が100万円です。
一方で900万円に対する融資に対する返済額は条件によって異なってきます。

 

例えば、返済額が70万円だと仮定します。
100万円の家賃収入から70万円を支払うと手元に残るのは30万円です。

 

※図を見るとCFとありますが、これはキャッシュフローの略です。

キャッシュ・フローとは、キャッシュ(現金)の流れを言います。
一定会計期間にどれだけの現金が流入し、どれだけの現金が流出したかという資金の流れを表します。

ケース(1)つづき
最初に100万円を支払って、1年後に30万円が入金される。
100万円に対する30万円の収入とは30%に該当します。
これはROIが30%であるということになります。

 

結局のところ、最初が10%だったとしても、最終的なROIは30%になることも充分有り得るということなんです。

このケースはパーセントが上昇していますので成功例といえます。

ただ、毎回このようにいくとは限らないことに留意する必要があります。
何故なら、期待していたのに悪いパターンになることも考えられるからです。

 

ケース(2)
例えば、前例と同じく1000万円で表面利回り10%の物件を購入しました(上図)。
家賃収入100万円までは同じですが、借入額900万円を非常に金利が高い銀行で借入(融資)したとします。当然、返済額は膨れ上がります。
それが-130万円になるかも知れません。

 

ここで考えてみて下さい。家賃が100万円しかないのに130万円を支払うと、キャッシュフローは-30万円になります。
100万円支払って30万円が毎年減少していくということはお金が目減りしてますよね。

 

これでは-30%のROIということになります。

 

つまり、全く同じ物件を購入しているのに、買い方によって30%-30%と正反対に触れることもあり得るわけです。
30%であれば成功と言えますが、-30%であれば破産の可能性すらあります。
この差は非常に大きな違いです。

 

ここまで慎重に計算してから不動産を購入するか否かを判定すべきと言うことになります。

 

因みに、今まで述べたROIの計算ですが、説明しやすいように返済額しか入れていませんでした。
実際には返済額だけではなく「減価償却費」「所得税」「住民税」など細かい計算が必要となります。
この点、初心者の方には荷が重いかも知れません。

 

そこで無料で使える便利な「CFシミュレーション」を紹介します。

これを活用すれば税引き後のリアルな手残りが簡単に分かるようになるので是非活用してみてください。

 

楽待 不動産投資シミュレーションツール

 

使い方動画

 

但し、便利な「CFシミュレーション」の活用をしてもOKですが、計算式の内訳を自身でも理解しておく必要があります。

 

次回、その点についてさらに詳細に説明していきます。

 

 

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