表面利回りの計算方法・練習問題1

それでは、表面利回りの計算方法について説明していきますね。

 

計算式は次のようになります。

 

【表面利回り】

 

家賃(年間)/購入価格×100= %

 

まず、家賃を購入価格で割ります(分数式)。
それに100を掛けると%で表面利回りが算出されます。

 

少し計算の練習をしてみましょう。

 

広告例(1)

 

JR山手線 徒歩10分
池袋
8.980万円
土地/161.98u
建物/199.58u
立教大学まで徒歩○○分
満室昨年収入750万円

 

750万円/8.980万円×100=8.35%(小数点切捨て)
※昨年1年間の家賃収入750万円は満室であった場合の収入を意味しています。

 

上記例で、電卓に「数字=100」×「分子=750」÷「分母=8.980」と打ちこんでも8.35%の値がでます。

 

しかし、ここで考えなくてはならないことがあります。

 

それは算出された8.35%は嘘の数字ではないかということです。
年間の家賃収入750万円は取れていない可能性があるのです。

 

なぜなら、実際には手数料が掛っているはずです。
たとえば、管理費や固定資産税などの費用の支出です。
つまり、収入は750万円よりもっと減っているということになります。

 

また、物件である8.980万円という価格も額面どおりに購入できるとは限りません。
こちらも、仲介手数料や不動産取得税、その他諸々のお金が必要になってくるからです。
その結果、家賃収入は減少し、購入価格は上昇していくことになります。

 

最初の8.35%という数字はどんどん悪化していきます。
最終的に上記の経費を加味すると6.35%程度に減少するはずです。

 

つまり、8.35%-6.35%
=-2%ほどが経費の影響で悪化します。
これが普通です。

 

これにより、例に挙げた8.35%のことを「表面利回り」と呼んでいます。
6.35%の経費を含んだ数字は実質利回りです。
実質利回りの方がより正確ですが、数字は必ず悪化します。
ですから、「表面利回り」の数字はそういうものだという目で見る必要があります。

 

ところで、この「表面利回り」は嘘の数字であると言われているのにも関わらず、なぜ不動産業界で頻繁に使われているのでしょうか。

 

その理由は2つあります。

 

その1

「実質利回り」の計算が面倒くさいから。なので楽な「表面利回り」を使用しているだけ、という超単純な理由。

 

その2

なるべく数字を高く見せたいという、こちらも単純な理由。

 

以上です。

 

あなたは、こういった数字を鵜呑みにしてはいけません。
このような数字を見るときは、冷めた目で見ることが肝心です。

 

ここまでで、「どうせこの数字は悪くなってしまうだろう」ということも理解できたし、「高く価格設定をしておけば買ってくれるだろう」という相手の心理も見抜くことができるようになりました。

 

では、次回もう一つ練習問題をやってみましょう。