収益力の指標
家賃収入を何で計るか?
実際に計り方は数多く存在します。
その数20種類〜30種類
これらをマスターすれば、お買い得物件か否かをすぐに判定することが
可能となります。
しっかりとマスターしましょう。
1.表面利回り(グロス利回り)
・・・経費を無視した、単純計算
字の如く表面上の数字だけを計算します。
細かいことは一切無視して、見た瞬間に表面上見える数字だけで計算します。
とにかく経費はすべて無視していますので、はっきり言えば嘘の数字です。
なので信じてはいけないのですが、見た目つまり瞬間の取捨選別するのにかなり効果的だと言われています。
たとえば、日本全国でどれほどの数の不動産が売り出し中か知っていますか？
答えは、首都圏だけで5万件ほどが常時売り出されています。
日本全国レベルではおそらく10万件以上の不動産が売り出されているでしょう。
このすべての不動産を綿密に計算していたら一生かかっても見終わることはありません。
ですから、これらをもっと簡単に振り分けする必要性が生じます。
ここで「表面利回り」の登場です。
表面利回りを使用すれば、ほんの数秒かつ一瞬でお買い得物件かどうかを判定することができるようになります。
つまり、振り分けするのがすごく簡単になるということです。
例えてみると、オーディションに似ているかも知れません。
たとえば、あなたがジャニーズJrの一流プロデューサーだとしましょう。
そこで新メンバーを募集します。
多分、日本全国から10万通ほどの応募があるかと思います。
ただ、この10万人一人ひとりの審査をやっていたら、プロデューサーであるあなたはたまったものではないですよね。
では、どうすればよいかと言うと、1次選考は書類審査をします。
やり方はパッと3秒ほど見たインスピレーションで判断し、駄目だと判断したらそこで書類をどんどん切捨ててしまいます。
たとえば、20歳以上は不採用など。応募者には可哀想で酷い話ですが仕方ありません。
このように一瞬で振り分けて、10万通の応募者を一気に1000人ほどに絞り込みます。
次に、2次審査は東京まで上京してもらって、あなたの部下の大勢のスタッフたちが分担して面接します。
そうやって絞り込んだ残り100名がやっとあなたに会えて面接できるイメージです。
不動産も同じです。
表面利回りを絞り込んで、生き残った物件だけ時間を掛けて実質利回りを計算していきます。
実質利回り(ネット利回り)
・・・予想できる経費を加味した計算(詳細は後述)
実質利回りは計算に少し時間が掛ります。
その物件に予想される経費をしっかりと計算していきますので1つの物件あたり3分から5分程度時間が掛ります。
少し面倒ですが、より正確になります。
この実質利回りからさらに物件を絞り込んで、最終的にROIという計算を行います。
ROI
・・・ローン返済や納税も加味した計算(詳細は後述)
こちらはさらに10分程度計算に時間が掛ります。
これら3つを計算した上で、すべて合格した物件だけを購入候補とします。
これがより良い物件を選択するための合理的計算手法となります。
次回は1の表面利回り(グロス利回り)の計算方法について説明します。