地価動向調査〜まとめ〜事例

地価動向調査とは、その時々の場所によって変化する地価動向を時系列で調査・公表するものです。
「地価公示」は、地価公示法に基づいて、国土交通省による土地鑑定委員会が毎年1回公示する標準地の価格で、毎年実施されています。
公示される価格はその年の1月1日時点のもので、3月中旬ごろに発表されます。

しかし、地価動向調査はあまり使い道がありません。

なぜなら、日本全国を代表する主要都市の高度利用地等で、たった100箇所しか調査地点になっていないからです。
(この点については前々回に説明済みです)
つまり、調査地点が少なすぎてあまり参考にならないということです。

 

また、地価動向調査というのは上昇、下降という方向性だけを示すものであり、今現在どれだけの評価があるかということまでは発表していません。

因みに、令和3年1月1日現在で上昇地区数は増加していますが、投資家にとって地価動向はあくまで目安です。

 

今まで説明してきた「路線価」「固定資産税評価額」「地価動向調査」の中で投資家にとって一番重要なのはやはり「路線価」となります。

 

さて、物件を購入したときに掛かる費用は3つありました。

思い出してください

「管理費・修繕積立金」
「委託管理費」
「固定資産税・都市計画税」

でしたね。

 

以上の3つは物件を購入する前に必ず調べてください。
そして、これらをしっかりと計算します。

計算した結果、表面利回りに対して実利回りがどれくらい減少するかを調べると、たまに驚くほど手取りが減少してしまう物件もあるのでこの点を十分気をつける必要があります。

事例

投資家Aさんが、一時期住みたい街ランキング1位の「吉祥寺」で、利回り10%のお買い得物件を見つけました。

 

このような人気の街での利回り10%というのはかなりの希少価値があるので調べることにしたそうです。
この物件には敷地内に30台分の駐車場が付いていてすべて満車。物件価格は9000万円だったそうです。

 

吉祥寺には駐車場が少ないことと利回りが10%あるのでこれは買い得だと検討してみたものの、驚きの結果が待ち受けていました。

 

なんと、固定資産税額が表面利回り10%のうち、5%が税金で手取りが5%にしかならない結果となりました。
現金で購入するならともかく、ローンを組んでまで手に入れるとなるとほぼ赤字になるということでAさんは諦めたということです。

 

表面利回りだけでなく、実質利回りまで必ず計算することが大切だということがこの事例から理解できたと思います。

 

次回は「仲介手数料」について解説します。

 



>>不動産投資一括資料請求【Oh!Ya(オーヤ)】