数字で不動産を計るとは

〈物件の良し悪しの3つの観点》

 

数字で計る場合に計算方法が3つあります。

 

今から説明する下記の3つの条件が揃った場合にはたとえ買いたくない物件でも買うことをお薦めします。

 

これは投資家の重要な考え方となります。

 

その3つの観点とは

 

(1)収益力の指標

 

・・・儲けの大きさ

 

あなたが欲しいのは購入した不動産ではなく毎月の家賃収入ですよね?
この家賃収入の大小を計るのが「収益力の指標」となります。
当然ですが家賃収入が多ければ多いほどお買い得物件となります。

 

 

(2)担保力の指標

・・・物件の価値

 

これは、購入した物件の家賃収入が万が一無くなった場合
つまり、トラブルや何らかの原因によって収入が途絶えた時です。
こうなっては対策を考えなくてはなりません。

 

そこで考えられるのはやはりその不動産の処分についてです。
じゃあその不動産はいくらで処分できるのか?

 

問題は処分価格につき生じてきます。
ここで重要視されるのが不動産(物件)の価値です。

 

当然、担保力の高い物件のほうが2つの点でメリットがあります。

 

メリット(その1)

担保力が高ければ銀行からの融資が受けやすくなります。

 

 

ところで、銀行は何を見てお金を貸すのでしょうか?
一般的に家賃収入が考えられますが、これだけでは銀行はお金を貸してくれません。

 

何故なら、運が悪ければ家賃収入が0になることも考えられるからです。
そこで、銀行側は必ず担保力を重視してきます。
当然のことながら担保力が高ければお金を貸しやすくなります。

 

もちろん、あなたに現金の蓄えがあれば問題はありませんが、ローンを組んで不動産を取得したいと考えるのであれば、担保力は非常に重要な要素となります。

 

メリット(その2)

担保力の高い物件は売却時に高い金額で売ることができます。
何故なら、次に購入する人もその点(ローンが組めるか・高く売れるか)
を気にするからです。つまり売却しやすい物件なら高く購入してくれる可能性が飛躍的に高まります。

 

(3)稼動力の指標

・・・立地、空室率(入居率)、人口増減

 

今現在だけではなく、将来に渡って入居者が決まるか否かという問題です。

 

 

たとえば、ある地方で物件が売却中であると仮定します。
現在その物件は満室です。当然ながら家賃収入は安定しています。
ただ、ここで注意を要します。

 

不動産賃貸物件というものは、新築時にはほぼ満室になるというのが通例で
す。問題は、その状態が10年、20年と継続できるか、です。

 

大抵の場合、20年ローン或いは30年ローンを組んで物件を購入しています。
しかし、5年、10年後に家賃収入が激減していたらローン返済ができなくなり破綻するかも知れません。
将来的に人が住んでくれるかどうかも考えなくてはなりません。

 

そうなった時に、その地域の人口増減や空室率はどうなのかという点を調べて物件を購入しなければいけません。

 

以上の3つをしっかりと計算した上で、すべて合格点が付いた物件を選んで購入する、これが「数字で不動産を計る」という考え方です。

 

次回からはこの3つについてより詳細に解説していきます。

 

 

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