区分所有と一棟ものとの相違②
区分所有は管理費・修繕積立金の他に委託管理費が掛かってくるので少し割高になることが分かりました。
それでは、一棟ものの場合はどうでしょうか。
| 共有部分 | 専有部分 | |
|---|---|---|
| 区分所有 | 管理費・修繕積立金 | 委託管理費(家賃の3%～7%) |
| 一棟もの | 委託管理費(家賃の3%～7%) | 同左 |
※委託管理先
×媒介仲介会社
○賃貸仲介会社
○物件近隣の不動産会社
区分所有と異なり家賃の3%～7%の委託管理費用だけで済みます。
区分所有と比較すると費用が低めになります。
ただ、それでも費用が気になり、すべてを自分で管理したいのであればそれもアリですが、通常プロに委託したほうが安心と言えるでしょう。
結局、この二つを比較すると、区分所有よりも一棟もののほうがコストが安く、購入後のことを考えてもプラス面が多いと思われがちです。
しかし、上記の考え方は間違っています。
何故なら、そもそも区分所有と一棟ものは表面利回りの水準が異なるからです。
前回の一棟ものの下記広告を再度見てください。
新築売アパートメントハウス
東急東横線
「新丸子」駅徒歩8分
新築売アパート
新丸子
4,680万円
川崎市中原区新丸子3-4-41
1ルーム(全ロフト付)×6世帯
満室想定月収367.000円
年収4.404.000円
年利回り9.4%
年間の利回りが9.4%となっています。
一方で区分所有「スカイコート花小金井」マンションの場合
売りマンション(区分所有1R)
《スカイコート花小金井》
(イメージ写真)
西武新宿線 花小金井 徒歩12分
売買価格360万円
オーナーチェンジ利回り13.02%
月額賃料/44.000円
年間賃料528.000円
管理費6.000円
修繕積立金2.000円
委託管理費(任意追加設定8%)
専有面積16.20㎡
管理会社 スカイサービス(株)
～略～
媒介仲介 (株)ABC
千葉県習志野市秋津町2-11
この2物件を比較してみて、管理費+修繕積立金と二重に費用が掛かったとしても、表面利回りの高い区分所有マンション(13.02%)のほうが手取りも大きくなると思いませんか。
つまり、目的の不動産すべての利回りを算出した上で、その後にくる実質利回りはどうなのか、というところまで計算しなければどちらが有利なのか判定ができないのです。
しつこいようですが、だからこそ計算が大切だということなんです。
以上、管理費・修繕積立金そして委託管理費について説明してきました。
次回は固定資産税と都市計画税について解説します。
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