区分所有と一棟ものとの相違@

売りマンション(区分所有1R)

 

《スカイコート花小金井》

 


(イメージ写真)

 

西武新宿線 花小金井 徒歩12分
売買価格360万円

 

オーナーチェンジ利回り13.02%
月額賃料/44.000円
年間賃料528.000円
管理費6.000円
修繕積立金2.000円
委託管理費(任意追加設定8%)

 

専有面積16.20u
管理会社 スカイサービス(株)

 

〜略〜
媒介仲介 (株)ABC
千葉県習志野市秋津町2-11

 

上記物件には管理会社が付いています。
このスカイという名称「スカイコート花小金井=スカイサービス(株)」が紐づいている物件は高めに価格設定されています。
前回説明した平均委託管理費3%〜7%8%で設定されています。

 

管理費6.000円と修繕積立金2.000円の合計8.000円をスカイサービス(株)が受け取っていますが、それとは別に8%を追加で支払えば委託管理も引き受けてくれることが謳われています。

ただし、この委託管理費8%が気に入らなければ、スカイサービス(株)との契約を打ち切って別の管理会社に委託管理だけを依頼することも可能です。

マンションの共有部分についてはスカイサービス(株)が仕切っているのでこちらについては変更不可能です。
しかし、委託管理の8%部分については他の安い管理会社に乗り換えても何ら問題が生じることはありません。

で、どこに乗り換えるのか。
候補は3つあります。

 

ここで前回紹介したまとめテーブルを再度ご覧ください。

共有部分 専有部分
区分所有 管理費・修繕積立金 委託管理費(家賃の3%〜7%)
一棟もの 委託管理費(家賃の3%〜7%) 同左

※委託管理先
×媒介仲介会社
○賃貸仲介会社
○物件近隣の不動産会社
委託管理先として3つ挙げてあります。

 

1つ目は、媒介仲介会社です。

この物件を販売してくれた不動産会社ABCに任せる方法です。

 

つまり、スカイサービス(株)が気に入らなければ(株)ABCに切り替えることです。
ただし、(株)ABCは千葉県習志野市にあるため、東京都小平市花小金井にある物件を管理するとなると距離的に問題があります。

 

たとえば、入居者が部屋の鍵でドアが開かなくなったとクレームが入った場合を想定してみてください。

 

今すぐ来て欲しいと言われてもとてもすぐに行ける距離ではありません。

また、土日祝日のクレームであった場合、誰が対応して出向くのかといった問題も生じます。このような事態を想定した場合、やはり地元の不動産会社のほうが断然お薦めとなります。

 

従って、こちらは不向きということで×を振っておきました。

 

ただし、例外もあります。それは購入した物件と媒介仲介会社が比較的近くにある場合です。この場合はで問題ありません。

 

2つ目は、賃貸仲介会社です。

対象物件である「スカイコート花小金井」は東京小平市の花小金井にあり、駅から徒歩12分のところに所在します。

 

ここはやはり「花小金井」駅前にある不動産会社、たとえば、エイブル、ミニミニ、アパマンショップ、ハウスコムなどに依頼しておいたほうが無難です。

 

当然のことながら、クレームやトラブルが発生しても「スカイコート花小金井」まで徒歩12分なので営業マンがすぐに対応することができます。

 

賃貸仲介会社であればとにかく安心感があります。


元宅建士の立場からも地元の賃貸仲介会社を活用することはお薦めでとなります。

3つ目は、物件近隣の不動産会社です。

「スカイコート花小金井」のすぐそばにある不動産会社に委託管理する方法です。
つまり地理的に近い駅前以外の地元不動産会社です。
こちらも委託管理費の条件が合えばです。

ちなみに、当初の販売会社(株)ABCと掛け合い、委託管理費を下げてもらえれば契約を維持できるので一番合理的だといえます。
たとえば「○○不動産では8%ではなく7%にしてくれたのでこちらに切り替えます」と言えば「当社(株)ABCは6%にしますので」となるかも知れません。

地元不動産会社は凌ぎを削って運営しているのでこの方法はお薦めです。

 

次回は一棟ものとの相違について解説します。