実質利回り(5)一棟建物の事例

新築売アパートメントハウス
東急東横線
「新丸子」駅徒歩8分
新築売アパート
新丸子
4,680万円
川崎市中原区新丸子3-4-41

 

 

1ルーム(全ロフト付)×6世帯
満室想定月収367.000円
年収4.404.000円
年利回り9.4%

 

こちらの物件には、管理費も修繕積立金も載っていません。

一棟ものの場合、そもそもこれらの費用自体が無いのです。
ということは一切費用は掛からないのかが気になるところですね。

 

実はそれらが掛からない訳ではありません。

 

ではどうするのか?

 

 

答えは「自分で決める」ということです。

 

たとえば、月々いくら修繕積立金を行うか、自分で考えて決めます。
計画性のあるオーナーであれば月々50.000円或いは80.000円と積み立てていきますが、無計画なオーナーであればまったく積み立てをしないかも知れません。
つまり、これらは自己責任の領域なのです。

 

では、一棟ものの管理費はどうでしょうか。

 

専業大家(賃貸人)であれば、一切管理費を取らず、自分で管理をしてしまう大家さんも存在します。
たとえば、毎朝アパートの掃除をしたり、ゴミ集積場でのゴミ分け、切れた電球の交換等、できることはすべて自らやってしまいます。

 

 

しかし、兼業の大家さんの場合はとてもそんな時間はありません。

 

この場合、自分で費用を支出して管理会社を探し、そこに任せるといった少し手間の掛かることをしています。

 

先述したように、アパートの1棟物の場合はそもそも管理費が設定されていませんので、自分で管理会社を任命してそちらに支払うことになります。

 

 

これを委託管理費と呼んでいます。

 

ところで、気になる管理費の相場ですが、一般的な相場例として月額賃料の3%〜7%が管理費の目安となっています。
家賃が100.000円であれば3.000円〜7.000円が管理会社の取り分といったところでしょうか。
ただ、空室が増えて家賃収入が減少してきた場合、当然のことながら3%〜7%に設定した管理会社の取り分も減少します。

 

因みに、3%〜7%の管理費を支払うことによってクレーム対応や入居者募集までをやってもらえるのが通常の業務範囲となっているようです。

 

ただし、アパートの掃除までしてもらいたい場合には、3%〜7%の管理費では不足で追加の費用が掛かります。

 

管理費・修繕積立金のまとめ

共有部分 専有部分
区分所有 管理費・修繕積立金 委託管理費(家賃の3%〜7%)
一棟もの 委託管理費(家賃の3%〜7%) 同左

※委託管理先
×媒介仲介会社
○賃貸仲介会社
○物件近隣の不動産会社

 

※上記のまとめテーブルについては次回分かりやすく説明します。

 

 

上記にまとめた管理費、修繕積立金、委託管理費の金額は、区分所有と一棟もので費用の掛かり方が異なってきます。

たとえば、区分所有の場合、毎月管理費と修繕積立金が強制的に徴収されます。
これは何に使われるかというと、マンションの共有部分に使われます。

 

具体的には共有部分の廊下やエントランスの掃除、エレベーターの保守点検費用など、区分所有者全員が使用するために管理費や修繕積立金が使用されます。

 

一方で専有部分である部屋の内側のトラブルに関してはどうでしょうか。

 

入居者から、水漏れ、トイレが詰まって流れない、電灯が付かないなどのクレーム、或いは家賃が滞納状態になった場合などです。

このような場合に、マンションの管理会社が対応してくれるでしょうか。
そこに常駐している管理会社の管理人が対応してくれると思いますか?

 

残念ながら何も対応してくれません。これが普通です。

その理由は、各部屋の内部で起こったトラブルに関しては各部屋のオーナーが自ら対応するか、一棟もののように委託管理費を支出して他社に依頼する方法しかないからです。

 

次回、例を挙げて解説しますね。

 

 



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