実質利回り(4)マンションの事例

二つ目の物件は

JR中央線
「国立」駅徒歩20分
490万円
松永マンション5階
3DK
DKフローリング!
室内大変綺麗です!

 

〜略〜

 

管理費+修繕積立金
月10900円
(自主管理による)

です。

 

こちらも合計で10900円はかなり安いですね。
ファミリータイプの管理費・修繕積立金は凡そ月額20000円が目安です。

つまり、既述した1Rであれば10000円、ファミリーであれば20000円と考えておけばOKです。

 

ここから、広告「松永マンション」の管理費+修繕積立金10900円は激安といえます。

 

何故だと思いますか?

 

こちらも前回と同じく「自主管理」になっているからです。
ということは、こちらもスラム化マンションの典型例ですね。

 

しかし、前述したように考え方をプラスに転換すれば、このような物件はまさにドル箱物件なんです。

 

ところで、実際どれほどスラム化しているか気になるかと思います。
そこのところを少し説明してみます。

 

そもそもマンションというのは、玄関の扉があったらそのすぐ脇にパイプスペースが付いています。
扉が付いていてそこを開くとガスメーターや水道メーターが入っているスペースですね。

 

 

スラム化したマンションではあまりにもボロすぎて、そのパイプスペースの扉が錆などで朽ち果てて転げ落ち、通路に転がっているのをマンションの住民がそれを乗り越えて通っているという笑えない話もあります。

 

しかも誰もそれを片付けようとか修理しようとか言わないのです。

 

言い方は悪いですが、それが習慣化された住民の日常でありスラム化したマンションの生活でもあるのです。

ところで、このような物件には誰もが住みたくないと考えるのが一般的だと思います。しかし、このような物件だからこそ価格交渉もしやすく安く買えるチャンスがあるということを知ってください。

 

このマンションを実際に購入したAさんの事例によると、利回り16%〜18%で運用し、最終的には購入価格よりも高く売却できています。

 

このように、投資家の心得としては

自分が住みたいかどうかという考えではなく、パーセントで割り切って投資をするという意識を持つようにしてください。

 

次回は一棟建物の実質利回りについて解説します。

 

 



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