実質利回り(1)

実質利回りの計算式は次のようになります。

 

家賃-諸費用/購入価格+諸費用×100=  %です。

 

ただし、この計算をする前提として表面利回りを計算し、あなたが希望する合格ラインに達した物件だけに適用します。

(たとえば、表面利回り10%以上の物件だけを適用)

 

それ以外の物件は無視します。

 

計算方法について

実質利回りの計算方法は表面利回りの計算方法によく似ています。

 

まず、家賃を購入価格で割ります。

 

ただし、表面利回りと異なりこちらは諸費用が加わっています。

 

◎物件の購入価格+諸費用

 

◎家賃収入-諸費用

 

このように、それぞれ諸費用が加味されています。

購入価格に掛る諸費用(仲介手数料・不動産取得税・登録免許税)は、最初の一回だけ掛ります。つまり毎年請求されることはありません。

 

一方で、家賃収入から引かれる諸費用は毎年掛ることになります。
たとえば、固定資産税、都市計画税です。さらに、管理費や修繕積立金も永遠に掛り続けることになります。

 

ということは、購入価格の諸費用と家賃の諸費用ではどちらが重要だと思いますか?

 

当然のことながら家賃から毎年引かれる諸費用の方が重要となります。

なぜなら、毎年必要となる諸費用が多くなれば、利益が薄く投資に向かない物件とみなすことができるからです。
このような物件は最初から選択外とします。
なるべく諸費用が掛らず安い物件に目を向ける努力をしてくださいね。

次回からその調べ方について解説していきます。

 

 

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